不動産投資

サラリーマン大家3年目が考える不動産投資のメリット・デメリット

こんばんは、ととパパ(@totopapablog)です。

みなさんは、家賃を払う側家賃をもらう側のどっちが好きですか?

もしもらう側が好きでしたら、勉強してみるのをお勧めします。

「不動産投資なんて怪しい!」「こわい!」という方もいるのもわかりますけどね。

そこは人それぞれですから。

僕がはじめて投資用不動産を個人で1戸目を購入してから2年が過ぎ3年目に突入しています。

約2年間不動産を所有して考える、僕の不動産投資スタイルにおけるのメリット・デメリットで書いてみますので、不動産投資を考えている方のご参考になれば嬉しいです。

不動産投資メリット・デメリット

不動産投資のメリット

不労所得が得られる。

最大のメリットで、管理は完全委託しているので、完全なる不労所得です。退去や設備故障などがあったら連絡があるんでしょうけど、この2年間で一度もそのようなことはありませんでした。

おかげさまで満室を維持し、毎月のキャッシュフローは10万円ちょっと。固定資産税などを差し引いても年間80万円から90万円はキャッシュで残ってます。

不動産投資は、空室リスクが怖いです。部屋数が増えれば増えるほど、リスクは分散されますので、安定した不労所得につながると思います。

会社員の給料から損益通算で税金が還付される。

詳しい用語は説明しませんが、上で書いたように毎年80万円から90万円はキャッシュで残っています。それでも、トータルすると赤字経営になるので、会社員の給料から赤字分を引いて税金が還付されています。

赤字にするための経費
  • 投資用物件のローンの金利部分のうちの建物分
  • 建物の経年劣化による減価償却費
  • 青色専従者給与(妻に給料支払い)
  • 通信費とかの雑費

家賃収入としては年間約640万円ありますが、現状このままいくと年間の赤字(経費)は670万円くらいになる予定です。

キャッシュとしては80万円から90万円が残るのに、赤字経営になりますので、会社員の給料から約30万円を所得を減らせますので、税金が還付される仕組みです。

所得税の計算は、下記で計算されます。

  1. 給与所得 - 給与所得控除 - 所得金額調整控除 = 所得金額
  2. 所得金額 - 所得控除 = 課税所得金額
  3. 課税所得金額 × 所得税率 =所得税額 (さらに復興特別所得税2.1%も課税されます。)
課税総所得額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
18,000,000 円以上 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

例えば、課税総所得額が700万円の人が、不動産投資で100万円の赤字を出すと、税率が23%から20%に変わるので、より税金が戻ってくるイメージです。

僕のようにキャッシュが残っていても税金が戻ってきます。戻ってきた税金はもちろんキャッシュですから、家賃収入で得たキャッシュ

税金や社会保険料に少し詳しくなる。

僕は、年末調整や確定申告、上で書いた税率のことなども勉強しました。

普通に会社員として勤めていると、自分の税率がどれくらいなのか、税金や社会保険料はどれくらいなのか、年金はどれくらいなのかなど、あまり気にかけないと思います。僕も実際そうでした。

少し勉強することで、完璧に理解とまではいかないものの、お金の勉強をすることで不動産以外の資産運用に関しても興味を持つことができました。

国も学校も教えてくれないマネーリテラシーを学ぶことに繋がっています。

不動産投資のデメリット

莫大な借金を抱える

不動産投資もいいことばかりではありません。

何よりも莫大な借金を抱えることになります。団信に入っているので、僕があの世に行けば借金はチャラになりますが、借入〇億円とか、普通の会社員だとまず考えられないですよね。「借金」というと負のイメージがありますので、周りからは心配されるのではと思います。ただ、

資産:所有していることにより、新たな資産を生み出してくれるもの

負債:所有しているだけで、諸々の出費を伴う

という概念がありますから、不動産投資の物件は家賃を毎月もたらしてくれるものなので資産になります。

一方、自宅は自分が住んでいるので家賃を生み出さず、住宅ローンは負債になります。

自己居住用の住宅を買うことは決して悪いことではありませんは、資産と負債を考えた場合には負債にあたってしまいます。

空室リスクにおびえる

空室が出てしまうと、家賃は全く入ってこなくなりローンの支払いだけが続きます。空室が出てもすぐに入居が決まればいいのですが、いつ空室が出るかはわからないので、それなりのキャッシュは手元に置いておく必要があります。

僕の場合は、幸い空室もなく、また8部屋は空室保証で運用してるので、リスクはかなり低くなっています。

大雨・洪水におびえる

最近の大雨・洪水は怖いですよね。

毎年のように川が決壊し、町が水につかっているのをニュースで見かけます。

自分が持っている物件がある地域の大雨・洪水情報にもたえず気を付けるようになりました。

幸い僕の所有物件に影響はありませんでしたが、これもいつ起こるかわかりませんし怖いですね。

確定申告をしないといけない

不動産投資をすると、毎年確定申告をする必要があります。

会社員で確定申告をするのは

  1. 年収2000万円以上
  2. 複数から収入を得ている人
  3. 医療費が10万円を超える人
  4. 自分の居住用物件を購入し住宅ローン控除を受ける1年目
  5. ふるさと納税を6つ以上の自治体でする人

多くは、③と④の場合なので、慣れている人は少ないと思うんですよね。

③,④で確定申告をする場合に比べるとちょっと複雑なので面倒だと思う人はデメリットになります。

ブログやアフィリエイトなどの当たるとでかいものではない。

ブログやアフィリエイトで月100万以上、1000万以上稼ぐ人はいますが、不動産投資でそこまで稼ごうと思うと、相当な数の物件を買わなければなりません。

よっぽど利回りのひと頃を購入出来れば、借金も少なく達成できるかもしれませんが、そんな物件ばかりをプロの不動産投資家でないサラリーマン大家は手に入れることは非常に難しいです。

ただ、記事を書き続ける労力に比べ、軌道に乗ると不労所得になりますので、そこは魅力があります。

また、「不動産を持っている人はお金持ち」といったイメージがある人もいるかもしれませんが、ローンを払い終わると、家賃収入がほぼ不労所得になります。そういう人は昔から存在するわけで、再現性のある投資方法であると言えます。

法人で買っていたらよかった(後悔)

デメリットというよりも後悔になりますが、最初から法人で買っていればよかったと思っています。

法人化のメリットとデメリットはいずれ記事にしようと思いますが、

  • 個人での借入額に限度がある
  • 法人の方が節税効果が高い
  • 個人所有の物件を法人所有に移行するのが、結構お金がかかり面倒

というところで後悔しています。次の物件はおそらく個人で購入しますが、それ以降は法人で購入したいと思います。

デメリットの解消法

いくつかのデメリットは事前に軽減することができます。

借金については、古くて安めの物件もあるでしょうから、そのような物件を買うことができればいいですよね。

空室になってもすぐ埋まる人気のエリアで、災害リスクの少ないところは事前に調べることができます。調べる方法は、以前記事にしてますので見てください。

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不動産投資で大成功を収める鍵としては、いい物件を買うことができるかにかかっています。

これから始める方は、僕のように大成功が遠い投資家にならないようにしてもらいたいです。

僕の今後の目標

今後の僕の目標としては、不動産投資以外の副業でキャッシュを貯め、不動産投資や他の資産運用を拡大する資金にすることを目標にしています。

いずれ、会社を辞められるくらいの投資と副業の収入を築き、自分の好きなことを仕事にしたり、趣味などに時間とお金を費やせるようになりたいなと思っています。

まとめ

不動産投資を経験した僕の感じたことを書いてみました。

まだまだ初心者ですけど、僕でわかることでしたらお答えしますので、コメントでもTwitter(@totopapablog)でも連絡いただければと思います。

でも、不動産投資失敗する人もいますので、これから始める場合はある程度勉強することをおすすめします。

本で勉強するのか、不動産会社に資料請求するかで不動産投資がどんなものかわかるかと思います。

僕が読んだ本でおすすめの奴はまた別の機会に紹介できればと思います。

不動産会社に資料請求する場合は、ポイントサイトからしてくださいね。ポイント結構たまりますので。過去記事にも書いてありますのでご参考に。

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以上、不動産投資を経験した僕の経験から記事にしました。

今日は、この辺で。またね!