不動産投資

不動産投資の始め方。まず最初にどう勉強するといいのか。

不動産投資の勉強はどうしたらいい?

こんばんは、ととパパ(@totopapablog)です。

不動産投資ってハードル高いですよね。だって借金するんですから。

でも、借金してできる投資は他にないんですよね。

株や投資信託にお金突っ込みたいからと言っても銀行はお金貸してくれませんから。

やりたいけどハードル高くて迷ってる方がこの記事読んで、一歩踏み出しやすくなればと思います!

不動産投資を始める前の勉強

不動産投資の仕組みを理解する

まずは投資としての立ち位置ですが、株やFXなどに代表されるハイリスク・ハイリターンの投資に比べ、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています。ローリスク・ローリターンに分類されるのは、貯金や保険などです。

不動産投資の収益が出る仕組みは二通りある。

不動産投資において、収益の出る仕組みは、家賃収入で毎月一定の収入が得られることをイメージされる方が多いと思います。この家賃収入のことをインカムゲインと言います。

もう一つの収益の出る仕組みは、所有している不動産を購入時よりも高値で売却することで得られる売却益があります。この売却益をキャピタルゲインとよびます。

キャピタルゲインで大きく稼ぐには、かつてのバブル期のように不動産価格が跳ね上がることで売却益を稼ぐ手法がありましたが、最近は大きく不動産価格が変わることも少なく、基本的にはインカムゲインを目的とした不動産投資が主流になっています。

しかしながら、不動産価格の大きな変動はないにせよ、リーマンショックやコロナにおいては多少不動産価格の上下はありますので、安い時に購入してインカムゲインを受け取りつつ、少し相場が高くなった時に、キャピタルゲインを得られるケースもあります。

最近の不動産投資の主流は家賃収入を目的としたインカムゲインである。

会社員が不動産投資をするメリット

会社員がインカムゲインを目的とした不動産投資をするメリットはなんでしょうか。

インカムゲインが年間100万円あったとしても、不動産を購入・維持する費用とローンは支払わなければなりません。ローンは金利部分のうち土地以外の部分が経費として扱われます。さらに減価償却と固定資産税も経費として計上できるので、これがインカムゲインの100万円を上回ると、赤字経営になってしまいます。

ただ、減価償却費は現金として減るのではなく、不動産の価値として減ることになりますので、赤字経営ではあるが実際には現金が残るような形になります。

現金が残らないような収支計画もありますが、そのような物件は買わない方がいいでしょう。投資しているのに毎月手出ししていかないといけないのは、本末転倒です。

この赤字の部分を会社員の給料と合わせることで、会社員として納めている税金が軽減され節税されるので、これが会社員が不動産投資をするメリットなります。

しかし、ローンの金利は支払い開始当初の方が多く、また減価償却も経年でなくなる場合もあります。いずれ、赤字経営ではなくなった時には、収益が会社員の給料にプラスされるので税金が高くなる場合がありますので注意が必要です。

また、会社員は毎月安定収入があることから、不安定な職業についている人よりもローン審査が通りやすい傾向があります。少ない元手でも銀行から融資を得ることでできる投資になります。

不動産投資の勉強方法

不動産投資のべんきょうはどうすればいいでしょうか。

大きく分けると、次の様なものが挙げられると思います。

  1. 独学で本で学ぶ
  2. 資料請求をする
  3. セミナーに参加する

上から順にハードルは低く、下に行くほど為になるはずです。

独学で本で学ぶ

僕は最初は本とネットで勉強しました。

読んだ本は、

です。特に法人化を見据えて始める人は、下の2冊を読んだ方がいいです。

配偶者が専業主婦(主夫)だったら、法人化して配偶者を社長や代表社員にすることで会社にばれることなく法人化できます。

資料請求をする

不動産会社に資料請求をすることで、不動産投資の仕組みや自社の強みなどのパンフレットをもらうことができます。DVDを送ってくれるところもあります。

実際に私が購入したGA technologiesも資料請求ができます。ここは中古区分マンションを扱っている会社です。

経営陣には元ソニーの久夛良木健さんや、LIXILにいた藤原義久さんなどがいらっしゃいます。

ソニーなんて不動産に関係ないと思われますが、最先端のAIを使用して収益性のある物件を精査しているそうです。

GA tecnology公式ページ資料請求ページ

資料請求だけでも構いませんが、実際に面談するとAmazonギフト券10,000円分がもらえるそうです。僕の時にはなかったサービスです(泣)

物件購入するとスマートフォンアプリで物件を見れたりするので、最先端感もあります。不動産投資に必要ではないですけど…。

その他にも、いっぱい不動産会社はありますが、

  • 中古 or 新築
  • 区分 or 一棟
  • 都心部 or 地方都市

というように一社だけで自分に合った不動産会社に巡り合うのは難しいと思いますし、各社の特徴や言い分などを聞いて勉強する方がいいと思います。

中古区分と一棟アパートなど違うジャンルの会社に資料請求してみたらいいと思います。

私は、シノケンに資料請求しました。漫画とDVDをもらえましたので、非常にわかりやすくアパート経営を勉強できました。グループとしても大きく、上場もしているので安心できると思います。かつての耐震偽装の姉歯問題を覚えてますでしょうか?シノケンの物件も該当する物件があったそうですが、その物件のオーナーには全額賠償したとのことです。信頼ができる会社だと思います。

シノケン公式ページ資料請求ページ

アパートだと三和エステートも資料請求とオンライン面談もしました。こちらもよかったです。

三和エステート公式ページ資料請求ページ

 

そして個人的には、都心部の新築区分は買わないようにお勧めします。次へと繋がりません。

セミナーに参加する

資料請求した会社のセミナーに参加すればいいとおもいますが、自分に合わない会社かもしれませんので、いくつかのセミナーに参加するといいと思います。

実際に不動産会社に行くことにあるとは思いますので、複数人参加のセミナーなのか個別面談で訪問のハードルも下がると思います。

個別面談は構えてしまうと思いますので、まずは複数人セミナーに参加してみるといいかもしれませんね。

楽街 や 健美家 無料会員登録すると、物件もセミナーも検索できますので、登録するのがおススメです。

楽街公式ページ

健美家公式ページ

まとめ

不動産投資の勉強は色々とありますが、不動産会社の話を聞くのが一番だと思います。

中には悪徳な業者もいるかもしれませんので十分注意してください。

購入前やセミナー前にネットで会社の評判を検索してみるのもいいと思います。

知識があれば、楽街や健美家で直接気に入った物件に問い合わせしてもいいと思います。

不動産会社を通して購入すると、相場よりも高い物件を買わされることが多いです。ただ、これに関しては仕方がないと思っています。なざなら、僕たちは会社員であってプロの不動産投資家ではないからです。

いい物件を仕入れて売りに出してという手間と、その不動産を取得して売却するという手間を不動産会社が担っているので、市場相場よりも利益として上乗せされてしまいます。

不動産投資を重ね、懇意にする不動産会社が出てくればいい物件により巡り合えるかもしれません。

本日のまとめですが、

  • ローンを組んでできる投資は不動産投資だけ。
  • しっかりと仕組みを理解し、順を追って勉強しハードルを下げてみましょう。
  • 資料請求やセミナーは、複数の会社にして自分に合ったものを選びましょう。
  • 悪徳会社や間違った物件を買わされないように、十分注意しましょう。
  • ネットで検索して評判を見ても、いいことも悪いこともすべて鵜呑みにしないようにしましょう。
  • 自分の周りに不動産投資で成功している方がいれば、その人に頼ってみるのもいいと思います。

今日はここまで。みんなで資産形成をして、早期リタイヤを目指しましょう!

では!

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