不動産投資

不動産投資の物件選びの再考。今後の戦略。どこエリアで買う?

日曜日に不動産会社と面談し、2棟目の話にをしてきたけど、今までの物件選びと今後の物件選びについて考えてみた。

今までの素人ながらの物件購入の条件として

区分マンション
  • 新築は買わない。築年数は15年ほどまで。
  • 階数は3階以上。
  • パウダールームあり。
  • 毎月のキャッシュフローで、ローンと固定資産税が賄える。

で考えていた。もはや区分マンションに手を出すことはほぼないだろう。

理由は、キャッシュフローが悪いから。

とはいえ区分マンションによる減価償却で本業の収入との損益通算で大きな節税になったことは事実としてある。でも、区分はもう買わない。いろんなところに買って災害のリスク分散も可能だろうけど、性に合わない。

1棟アパート
  • 新築。
  • 都心部。
  • 木造。
  • 1K~1LDK

で考えていた。実際に持っているのは東京都北区の新築と、先日話をしてきた物件も自宅近くの大阪都心エリア。

新築のいいところは、設備が新しく、入居者が付きやすい。メンテナンスもしばらく必要がない。融資が下りやすい、相手が売り主であることが多く仲介手数料がかからないといったところかと。

ただ、木造アパートの減価償却期間は22年間で、サラリーマンを定年60歳まで勤めあげるとして、残り20年を切っている。

サラリーマンの給料と損益通算できるところが不動産投資のメリットでもあるけれど、定年後は特に恩恵がなくなるのか?この辺はまだ素人ゆえよく計算していない。

要は今まで拘りすぎていた。

2棟目が無事に購入出来たら、今後は法人化を視野に入れる。

物件を増やすスピードを上げるためには、キャッシュフローが出る物件で次の物件の自己資金を貯めていかないといけない。

Youtubeでいろいろと不動産投資のチャンネルをみているけれど、ある方が言っていた。

Youtubeは無料で勉強できる素材の宝庫。このブログ見るより全然いい!

地方でも、賃貸需要のあるエリアはあるので、そこを外さないようにすればいいそうだ。

確かに地方の過疎化は進んでいるけれど、各都道府県に中心地があって、そこには役所や企業の支店、地方大学などがあり、学生や単身赴任の人が流動的に出入りしている。

地方の地価は大都市よりもすごく安く、物件としても安く購入出来るとその分キャッシュフローも大きくなる。

でも新築アパート取り扱いの会社が実際に売っている物件は、都心部が多いというギャップ。

直接地方まで探しに行けばあるかもしれないけれど、よく見ている楽街には物件が少ない。

大都市の方が人口も多いし、作っても入居するし需要がそれだけあるってことだろう。

ただ、今後の物件選びについては、場所に拘らずに地方の物件も探していこうと思っている。

新築にも拘らず築浅くらいなら許容していく。

大切なのはキャッシュフローが出ることと、空室対策がすぐできるエリアを選ぶこと。

特に不動産投資を始めたいと考えている人には、地方の築浅アパートでキャッシュフローが出る物件であれば、その先につながっていくんだろうなと思う。

これから、身近で不動産投資を始める人がいれば、ぜひアドバイスをしたい。

とはいえ、僕も素人。不動産投資に関わらず、投資は自己責任で慎重な判断も必要。

僕の今後の物件選びは

  • 区分マンションは買わない。
  • 1棟アパート中心。1棟マンションはもっと先に検討。
  • 新築~築浅
  • 地方都市の中心地区も検討。30万人都市くらいまで許容できるかも。
  • キャッシュフローが出るところ。

どれだけ自分が気に入った場所や内装の物件でも、キャッシュフローが出なければ不動産投資としては成り立たない。

長い将来を考えながら、いかに資産を増やしていくかを時代の流れとともに考えていくべきだと思い、拘りはチャンスを狭める可能性もあるかもと思い始めた。

今日も僅かな読者に有益にもならないことを書いてしまいました。

興味があったらまた見に来てください。

では、また。